Ya sea que se confirme oficialmente o no, es seguro decir que estamos en una recesión. ¿Qué es la recesión? Una recesión es una contracción del ciclo económico o una disminución económica general debido a una caída significativa en el gasto y otras actividades comerciales. La mayoría de los expertos y políticos culparán a la crisis de Covid-19 por la recesión, pero incluso antes de Covid-19 la proverbial escritura estaba en la pared.
Estados Unidos tuvo más de 120 meses de crecimiento económico, que fue la expansión más larga en la historia moderna. Otros indicadores, como el diferencial de rendimiento negativo de los bonos del Tesoro (bonos a largo plazo con tasas de interés más bajas que las notas T a corto plazo), apuntaban a un cambio inminente del ciclo económico y una recesión inminente. La única pregunta real era: ¿cuándo y qué tan malo?
Entonces llegó Covid-19 … Si el ciclo iba a cambiar de todos modos, Covid-19 actuó como un acelerador enorme e inesperado para hacer que la recesión fuera mucho más inmediata y severa. Inevitablemente, durante las recesiones, todas las clases de bienes inmuebles, incluidos los hogares residenciales y los condominios, se ven afectados negativamente a medida que un menor gasto del consumidor y un mayor desempleo afectan los precios de los bienes inmuebles y los tiempos de comercialización.
Estos son los seis errores costosos que cometen los vendedores de viviendas y otros bienes inmuebles durante las recesiones y cómo evitarlos:
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Error # 1: Esto pasará y el mercado inmobiliario volverá a estar caliente pronto
Lo primero que debe recordar es que los ciclos inmobiliarios son mucho más largos que los ciclos económicos generales. Incluso si la economía general se recupera, lo que eventualmente siempre hace, un ciclo inmobiliario típico lleva entre 12 y 15 años. El ciclo tiene cuatro etapas clave: superior, declive, inferior y subida.
Consideremos el último ciclo inmobiliario, que duró aproximadamente 14 años:
- 2006 – Los precios alcanzan la cima
- 2006 a 2012 – Disminución de precios
- 2012 – Los precios tocan fondo (valle)
- 2012 a 2019 – Aumento de precios *
- 2020 – Los precios alcanzan la cima
- 2020 a? – Disminución de precios
* NOTA: En 2016, el índice nacional de precios inmobiliarios residenciales alcanzó sus niveles máximos anteriores a la recesión en 2006. El mercado inmobiliario tardó 10 años en recuperarse.
La forma de evitar este error es reconocer que los ciclos inmobiliarios tardan años en ejecutarse y planificar en consecuencia. Además, nadie sabe con certeza cuándo los precios alcanzarán la parte superior o inferior hasta después del hecho.
Error # 2: las bajas tasas de interés harán que la economía y el mercado inmobiliario se recuperen
Entre 2006 y 2011, la Junta de la Reserva Federal recortó continuamente los tipos de interés (fondos federales) y pasó de un bajo 5% a casi un 0%. Sin embargo, eso no detuvo la recesión inmobiliaria y la depreciación del valor de las propiedades.
Indudablemente, las bajas tasas de interés hicieron que el declive económico y la recesión inmobiliaria fueran menos severos y salvaron algunas propiedades de las ejecuciones hipotecarias, pero el mercado inmobiliario tardó seis años dolorosos en llegar al fondo y luego cuatro años más para que los precios volvieran a sus niveles previos a la recesión.
Algunos mercados nunca se habían recuperado por completo. Por ejemplo, los precios de las viviendas residenciales en algunas partes de California, Arizona y Nevada todavía están por debajo de sus máximos de 2006.
Para evitar este error, uno debe darse cuenta de que aunque las bajas tasas de interés ayudarán a estimular la economía y el mercado inmobiliario, no las curan.
Error # 3: no necesito vender ahora, así que no me importa
Si no necesita vender hasta que se complete el ciclo, que generalmente es de más de diez años, no se verá tan afectado, especialmente si tiene una posición de capital fuerte, deuda hipotecaria limitada y activos líquidos sólidos.
Sin embargo, es bueno tener en cuenta que «la vida sucede» y que las circunstancias profesionales o personales pueden cambiar y es posible que necesitemos vender propiedades antes de que la crisis siga su curso.
Además, si la propiedad tiene una hipoteca y su valor disminuye hasta el punto de estar «al revés», lo que significa que el saldo del préstamo hipotecario excede el valor de la propiedad, entonces las opciones de vender, refinanciar o incluso obtener una línea de crédito de equidad, Ser significativamente limitado.
Esto no significa que todos deberían apresurarse a vender sus propiedades inmobiliarias si no hay necesidad de hacerlo, solo tenga en cuenta que las circunstancias pueden cambiar, y a menudo cambian, y las opciones de propiedad se verán afectadas, así que planifique con anticipación. Como dice un sabio proverbio: «Cava bien antes de tu sed».
Error # 4: estoy vendiendo, pero no venderé por debajo de mi precio de «resultado final»
Este es un error común y potencialmente muy costoso. En términos generales, cada vendedor quiere vender al precio más alto y cada comprador quiere pagar el precio más bajo. Eso no es nada nuevo. Al vender bienes raíces, la mayoría de los vendedores desean alcanzar un cierto precio y / o tener un «resultado final».
Sin embargo, es importante entender que al mercado no le importa lo que el Vendedor, o su Agente, piense que debe ser el valor de la propiedad. El valor de mercado es un precio que pagará un comprador dispuesto y capaz, cuando se ofrece una propiedad en un mercado abierto durante un período de tiempo razonable.
La sobrevaloración de la propiedad basada en el valor subjetivo del vendedor o lo que a veces se llama un «precio de aspiración», especialmente en un mercado en declive, es un primer paso seguro para perder dinero. Cuando una propiedad permanece en el mercado por un período prolongado de tiempo, los costos de mantenimiento continuarán acumulándose y el valor de la propiedad se depreciará de acuerdo con las condiciones del mercado.
Además, las propiedades con tiempos de comercialización prolongados tienden a «quedar obsoletos» y atraer menos compradores. La solución es evaluar honestamente sus objetivos de venta, incluido el marco de tiempo deseado, evaluar los atributos y la condición física de su propiedad, analizar las ventas comparables y la condición del mercado y luego decidir sobre un precio basado en el mercado y estrategias de marketing.
Error # 5: enumeraré mi propiedad en venta solo con el Agente que promete el precio más alto
El sector inmobiliario es un negocio competitivo y los agentes inmobiliarios compiten para listar propiedades en venta que generan sus ingresos por comisiones de ventas. No es inusual que el Vendedor entreviste a varios agentes antes de firmar un acuerdo de listado exclusivo e irá con el agente que acepta listar la propiedad al precio más alto, a menudo independientemente de si dicho precio se basa en el mercado.
De manera similar al Error n. ° 4, este error puede ser muy perjudicial para los Vendedores, ya que las propiedades sobrevaloradas permanecen en el mercado por períodos prolongados que cuestan a los Vendedores costos de transporte tales como pagos de hipotecas, impuestos a la propiedad, seguros, servicios públicos y mantenimiento.
Además, existe el «costo de oportunidad» ya que el capital está «congelado» y no puede desplegarse en otro lugar hasta que se venda la propiedad. Sin embargo, el costo más costoso es la pérdida del valor de la propiedad mientras el mercado inmobiliario se deteriora.
Durante la última recesión, hemos visto múltiples casos en los que las propiedades sobrevaloradas permanecieron en el mercado durante años y terminaron vendiéndose entre un 25% y un 40% por debajo de sus valores de mercado justos iniciales.
La solución es asegurarse de que su estrategia de fijación de precios se base en el mercado, no en promesas vacías o ilusiones.
Error # 6: enumeraré mi propiedad solo con el Agente que cobra la comisión más baja
Las tasas de comisión de bienes raíces son negociables y no están establecidas por ley. Una comisión generalmente representa el gasto más alto de un solo artículo en la venta de propiedades inmobiliarias y generalmente se divide entre corredores y agentes que trabajan en la transacción
Algunos agentes inmobiliarios ofrecen comisiones con descuento, para inducir a los vendedores a enumerar sus propiedades con ellos. Pero, ¿pagar una comisión con descuento garantiza ahorros para el vendedor? No necesariamente.
Por ejemplo, si el precio de venta final es del 5% al 10% por debajo del valor justo de mercado de la propiedad, lo que no es tan inusual, debido a una mala comercialización, una estrategia de precios incorrecta y / o habilidades de negociación deficientes, eliminará fácilmente cualquier ahorro de comisión y en realidad le costó al Vendedor decenas de miles de dólares en ingresos perdidos.
La solución es contratar a un agente que sea un «Asesor de confianza», no solo un «Vendedor». Un asesor de confianza: 1) se tomará el tiempo para escuchar y comprender sus necesidades y preocupaciones (Análisis de necesidades); 2) evaluar minuciosa y honestamente su propiedad y las condiciones del mercado (Análisis de propiedad y mercado); 3) preparar, presentar y ejecutar un plan de acción efectivo (plan de ventas y marketing); y 4) ser su defensor durante todo el proceso y obtener el mejor resultado posible (resultados óptimos).
Encontrar un profesional de bienes raíces de este tipo puede no ser siempre fácil, pero ciertamente vale la pena el esfuerzo y dará sus frutos al final.
En conclusión, este artículo ha esbozado seis errores costosos que cometen los vendedores de bienes raíces durante las recesiones y cómo evitarlos. El primer error es no entender que los ciclos inmobiliarios son largos y toman años. El segundo error es una idea errónea de que las bajas tasas de interés solo crearán una recuperación.
Otro error es no darse cuenta de que las circunstancias pueden cambiar y no planificar con anticipación. Los errores número cuatro, cinco y seis pertenecen a la comprensión del valor de mercado, la fijación de precios adecuada y la selección del profesional inmobiliario adecuado.
Al comprender y evitar estos errores, los vendedores de bienes raíces tienen posibilidades significativamente mejores de minimizar el impacto negativo de una recesión mientras venden sus propiedades.
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